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下半年关注什么?影响工业商品需求的两架马车:房地产+基建「大宗商品复盘与展望·加餐1.2讲」

作者: 笃慧
字数 2,098
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疫情冲击后,多地政府已下调首付比例,下半年房地产、基建领域如何展望?

 

下半年关注什么?影响工业商品需求的两架马车:房地产+基建

笃慧《周期品研究方法》加餐讲座1.2讲
2022大宗商品复盘与展望

2022下半年房地产、基建需求将明显改善?

进入当下阶段,为什么我对后期中国的整体经济,包括房地产市场又重新看好了。万物看周期都是否极泰来。在5月份之前,我们的政策对经济刺激相对来说是有顾虑的,既要追求量的合理增长,也不放弃质的追求。对刺激房地产还是有所顾虑的。但疫情冲击之后,整体发生了很大的变化,各地的刺激力度已经非常强了。就目前房地产的刺激力度而言,如果不考虑尚未放开的一线城市,其他城市的刺激力度基本上接近于2009年的水平。

观察房地产的资金政策来说,主要是三个方面。地方政府可以做什么;二中央政府可以做什么;三地方和中央政府共同可以做些什么。

地方政府可以做的事情主要是降低首付比例等一系列政策。目前我们看到很多地区的地方政府都已经下调首付比例。

中央政府主要决定房贷利率,目前已明显下行。中央和地方政府共同决定的主要是额度方面的约束。除一线城市外,这三个层面的东西已经全部打开了。就力度而言,除一线城市外,基本已达到2009年的水平,但较2009年不太一样的点在于房地产周期所处的位置是不一样的

2009年中国的房地产行业还是如日中天的环境,现在中国的房地产行业已进入20年周期的拐点。地产周期下行情况下,同样的政策产生的刺激效果很可能是不太一样的。2009年可以看到一线、二线、三线城市房地产价格连续出现上涨。

但这次很可能并不是,大城市的房地产销售价格出现明显的改观,但三、四线城市房价很可能依然是一个相对比较稳定的局面,但这已经足够,今年上半年可以认为是一个超跌反弹的局面。

房地产销售面积在过去几年基本都保持17亿平方米的销售量。但今年上半年单月来看,我们观察到的下跌已经超过40%。对于年化而言,从17亿平降到8亿平。

该现象是可持续的吗?明显不是。所以一旦刺激之后,会有一个自然的修复过程,可以认为它是超跌反弹。上半年一线、二线、三线城市全部压货,下半年只要一线城市和二线城市出现明显改观,那相对于上半年的基数来看,环比就会出现明显好转。销售改善之后又会很快传递到房地产投资端,这点跟以往的情况是不太一样的,以往可能还要清一些库存,再开工投资。但这次,很可能在今年6月份就会出现很明显的改善。

为什么会出现很明显的改善呢?在今年上半年,由于房地产企业的资金来源出现了很大的问题,很多该建或者不该建的房子都出现大量停工的局面。黑色金属领域了解的情况,很多房地产商出现烂尾、躺平。一旦销售好转,中国的房地产投资会很快起来。

但跟以往的房地产投资好转情况不同。以往来说,销售改善之后会马上开工、竣工,先是前端起来,前端就是指开工和拿地,后端指竣工。但这次地产投资起来很可能是完全相反的结构,先竣工起来,再开工起来。后端先起来,前端后起来

为什么出现这种情况呢?因为销售改善之后,并不会直接导致整个房地产企业急需加杠杆,加杠杆主要是指拿地、囤地、开工。在销售改善的前期,更多的是盘活存量。盘活存量有两方面的意义,一方面,烂尾楼可以进行续建,大量停工的房子进行复建,赶紧施工转化为现房交给购房者。

另一方面的意义在于,销售改观之后,会导致一些存量项目可以进行流转了。在以往地产销售好的时候,房地产商是不会断现金流的,他可以变卖、转让项目来获得流动性。但由于上半年销售非常差,项目流转出现了很大问题,没有人敢出来接手项目,因为接手之后,房子很可能也卖不出去,会面临很大的压力。

当销售改善之后,遇到现金流压力的房地产企业就可以把现有的项目进行出手,盘活存量。因此这轮的房地产投资随着房产销售的改观会很快出现明显起色。可能6月份我们就会看到房产销售出现明显改观。个人估计到8月份,全国的房地产销售量就有可能出现转正。这种情况下,房地产投资也会出现明显回升。跟以往结构相反,是后端先起来,前端后起来。去年是前高后低一路下降。今年是前低后高一路上升。但无论同比或环比,今年下半年的房地产投资都会起来。

基建拉动工业需求抬升

另一方面是基建。个人觉得疫情后财政追加资金的概率并不大,历史上我国财政追加资金只出现在1998年。当时对整个经济的判断是比较乐观的,但1998年出现了东南亚金融危机。因此我们对方向的判断出现了很明显的偏差,所以在中间追加了财政资金。而今年没有这种可能性,今年中央政府判断的方向是对的,所以财政追加资金的概率不大。

但个人非常看好下半年的基建,原因在哪里呢?全年的基建增速很可能只在6-7%左右,但节奏比总量更重要。我们看到今年上半年专项债的发行很多,但整体来说,一直到6月份基建的实物量都是低于市场预期的,为什么会低于市场预期呢?因为地方政府无暇兼顾。

4月底的政治局会议明确了政策目标,疫情要防住,经济要稳住。这两个条件的同时进行使得地方政府在执行上可能会存在一些难度。因此在今年上半年,地方政府的重心很可能是放在防疫上,对经济稳定的着力相对较少。但随着疫情管控,地方政府的注意力很快就要转向稳增长。

所以在今年下半年,基建很可能会有一个比较大的增长。二季度由于疫情因素影响没有行动,下半年6个月的时间要做出之前9个月的事情,即把9个月的工作量压到6个月完成,下半年的基建很可能会形成一个脉冲。

所以今年下半年整体来说,基建和房地产行业的需求都会出现很明显抬升。工业金属以中国的需求为主导,上半年可以认为基本面很差,但靠着大故事和估值炒了一波。现在来看,基本面其实已经在改善了,同时估值最近也杀了一波。黑色包括有色金属的基本面,个人认为并不需要太过悲观。

笃慧《周期品研究方法》加餐讲座
2022大宗商品复盘与展望

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