这家房企即将收到险资大股东的“红包”

来源: 周智宇,姚安琪
逆风而行。

去年至今,房地产公司在密集的调控之下,命运走向了显著的分野,有人倒下,有人收缩,也有人稳中求进,这一类,大概率都是央企背景的地产商。

在前三月尤其是受疫情影响的三月销售低迷的背景下,开发商普遍自有现金流紧张,融资渠道畅通与否,外部资金获得与否,成了他们能否活下去、甚至发展的关键因素。

事实上,目前的出险房企,都是已经丧失了外部融资功能,仅靠自有现金不能维持正常运营了,资金链断裂。而表现稳定的房企,则都有通畅的外部融资,甚至利率极低。

有一家央企地产商的资金来源更加特殊。华尔街见闻获悉,远洋地产大股东中国人寿预计“注资”给远洋,特别的是,将通过购买远洋发行的保险债权计划、入股北京写字楼项目和综合体项目来实现。

事实上,这可以看作是去年远洋与中国人寿战略协议、金融协议的落地部分。2021年2月,中国人寿与远洋集团签署战略合作协议,聚焦资本纽带关系、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老六大领域的合作。

10个月后的12月16日,远洋集团再次与中国人寿订立金融框架协议。中国人寿可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品,上限为三年内人民币150亿元或等值外币,包括远洋在境内外发行的美元债、可转债、公司债、中期票据、以及信托产品和保险资金债权投资计划。

至于入股持有型物业项目,则是多年来这家险资股东与远洋密切合作的外在体现。这类资产匹配了险资的投资需求。

当然,通过这种方式,远洋曲线获得了大几十亿的资金,而且是成本极低的保险资金,也是事实。

中国人寿看起来是这一轮险资从地产公司撤退潮的逆行者。当平安保险、大家人寿、生命人寿纷纷减持之前投资的地产公司股份时,中国人寿却加强了与所投房企的合作。

与其他纯财务投资房企不太一样的是,中国人寿深度介入了远洋的经营与治理当中。与远洋的合作关系今年已经是第十三个年头,之前已经有多次深度合作。

2019年5月,由中国人寿与远洋集团联手打造的、位于北京CBD核心区的中国人寿金融中心正式亮相,成为两家企业深度合作的里程碑事件;双方还在养老业务上有实质性项目落地。

中国人寿还参与了远洋的公司治理。2021年9月,经中国人寿提名,中国人寿副总裁詹忠增派为远洋集团非执行董事,至此,中国人寿在远洋的董事席位已增至3位。10月,中国人寿又派来了名财务总监,加强对远洋的财务风险管控,且协助推进远洋集团的投融资工作。

过去多年,险资是许多房地产公司最希望引入的低成本资金方。在实力强劲的险资股东支持和背书下,也给远洋树立了良好形象,融资成本显著降低。

2021年,远洋已经实现了3年“绿档”,位居优等生行列,融资成本也再次下调至4.96%;3月30日,穆迪、惠誉等机构的评级结果出炉,远洋维持原评级不变,是这轮房地产资金困局中少有的评级稳定的房企。

但远洋也不可避免地受到这轮“大变局”的冲击。2021年,远洋地产实现销售额1362.60亿元,未完成2021年设下的1500亿元销售目标,但目标完成率在所有房企中也排在前列。

与几乎所有的房企一样,2021年的远洋增收不增利,毛利率下滑一个百分点,官方解释是2021年在一二线城市拿地较多,拿地成本上升导致,这导致虽然2021全年的营收额增长14%,归属净利润却出现5%的下滑,下降至27.29亿元。

而险资大股东的支持,更能助力远洋这样的二线房企,在房地产的下行周期中“行稳致远”。

短期内,远洋没有大的偿债压力,短期债务为187亿元,手持现金240多亿。中国人寿的这次曲线注资,除了拉低资金成本外,也是在未雨绸缪,迎接下一个风口。

远洋在公告中提到,接下来的微利时代中,现金充裕、财务稳健的房企将获得发展机遇。

年初至今,房地产调控政策持续宽松,释放安抚信号,不少稳健型的央企、国企地产商,已经拿到了并购贷款、发行了公司债等,在项目并购上获益颇多。

远洋也有望在接下来的市场中,获得更多并购、拿地的机会。去年,远洋已经花40亿收购红星地产70%股权,是本轮周期中唯一一个股权收购的案例。

在当下的房地产市场,险资股东对房企的支持意义非凡。长期来看,大股东对一家房企的影响也往往是非常深远的。从绿城引入中交变身“央企”、万宝之争到金地股权更迭,都是经典的案例。而中国人寿和远洋地产的组合,也将是未来房地产的竞争格局中,最好的一类拍档。

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