现在的地产,相当于2015年的白酒?

懒猫的丰收日
3月16日以来,申万地产行业涨了32.67%,是A股所有行业中涨的最多的。还有特别看好地产的基金经理喊了口号:“当前的房地产,或相当于2015年的白酒”。

地产真的强,

 

3月16日以来,申万地产行业涨了32.67%

 

是A股所有行业中涨的最多的,领先第二名15个百分点。

 

 

还有特别看好地产的基金经理喊了口号:

 

“当前的房地产,或相当于2015年的白酒。”

 

是不是相当于2015年的白酒,我们后面说。

 

先说说房地产为什么突然走强?

 

懒猫看了分析师的观点,主要是政策预期的改善。

 

这就要从“三道红线”说起了。

 

2020年8月,央行和银保监会出台“三道红线”,收紧房企融资。

 

我们知道,房企基本都是高杠杆运作的,收紧融资无异于釜底抽薪。

 

所以,政策一出台,房地产股票立马就熊了。

 

国证地产指数从6400点最低跌到4167点,跌了1/3。

 

 

第一次转折点出现在2021年8月份。

 

当时,保利地产(现在改名“保利发展”)发布公告:大股东保利集团拟增持公司股份。

 

历史上,保利集团曾3次增持保利地产股份,每次增持后,保利地产都涨了2倍左右。

 

这一消息极大提振了市场情绪,保利地产触底反弹,从9块钱涨到现在的18块钱,翻了一倍。

 

但“三道红线”的紧箍咒还在,其他高杠杆房企就没这么好运了,小幅反弹后,该跌还是跌。

 

甚至还迎来了更加艰难的时刻——“海外美元债违约预期”,融创、恒大、佳兆业等一众高杠杆房企,不管股票还是债券都跌的不要不要的。

 

 

不过,今年政策有所改善。

 

首先是房地产行业去杠杆取得明显效果。

 

有券商分析师统计了数据,

 

截至2021年底,中国绝大多数房企都进入了绿档和黄档,

 

今年年中,更是有80% - 90%的房企进入绿档。

 

房地产行业去杠杆接近尾声,绝大多数房企也将逐步恢复融资能力。

 

其次是“稳增长”预期高涨。

 

今年有多难,不用多说了。

 

咋办呢?稳增长呗!

 

地产、基建都是稳增长的主要着力点。

 

3月份以来,房贷利率下调、银行放款速度加快,多地也取消了限购限贷政策...

 

鉴于此,市场对房地产又乐观了,这才有了深蹲后的大反弹。

 

 

 

再来说说当前的地产,和2015年的白酒相比如何。

 

首先明确一个大方向,房地产市场已经见顶了。

 

有人说,中国城镇化率能到75%,甚至80%,现在才65%,还有增长空间。

 

城镇化率有空间,房地产也就有空间。

 

这搞错了一个事实。

 

城镇化率是一个存量,而不是一个增量。

 

举个通俗的例子,你今年攒1万块钱,明年攒1万块钱...,10年后肯定能攒10万块钱。

 

10年攒的10万就是存量,每年攒的1万就是增量。

 

虽然城镇化率(存量)每年都在增加,但中国每年新增城镇人口却一直很稳定,2000万左右。

 

以2021年17.9亿平米的销售面积计算,平摊到每个新增城镇人口头上就是90平米/人。

 

即使算上改善型需求,也极大透支了房地产市场未来的需求。

 

 

再加上,这几年房地产销量增速已经放缓,只有1% - 2%左右。

 

不少人说中国房地产市场已经见顶,未来甚至还会萎缩。

 

萎缩到多少呢?

 

10亿平左右。

 

也就是说,未来房地产市场可能萎缩40%多。

 

甚至连喊出“当前的房地产,或相当于2015年的白酒”的那位基金经理也说了,未来10年房地产销售面积会下降到11亿平左右。

 

市场都萎缩了,怎么还那么乐观,说像2015年的白酒呢?

 

量萎缩,但价可以涨呀!

 

这位基金经理就认为,中国商品房均价平均每年能涨3%左右。销量萎缩,价格上涨,最终市场规模并不会下降那么多。

 

而且行业下行期,大家都比较难,也是龙头企业扩张的好时机。

 

比如白酒市场,

 

2017年以来,白酒销量就一直是萎缩的。

 

但茅台、五粮液、泸州老窖,还有一些二线白酒,也恰好是2017年前后开始扩张。

 

 

这才有了“当前的房地产,或相当于2015年的白酒”的说法。

 

总结下,

 

房地产市场有3个需要关注的信息点:

 

第一,销量已经见顶,未来还可能大幅萎缩。

 

反映到业绩上,就是大家对房地产行业不太乐观,今明两年的业绩增速只有1%左右。

 

靠业绩增长降低行业估值,这条路走不通。

 

 

第二,龙头市占率提升。

 

反映到业绩上,万科和保利,不管营收增速,还是利润增速都要高于行业平均水平。

 

 

第三,价格涨还是跌。

 

这个就见仁见智,很难说清楚了。

 

总的来说,不管是行业发展前景,还是龙头企业的扩张,当前房地产市场确实和2015年前后的白酒市场比较像。

 

这个没啥争议。

 

比较有争议的是这两点:

 

(1)房企龙头的护城河有白酒龙头那么深吗?

(2)未来几年市场流动性如何?

 

而这两点恰好是决定行情走向的关键,也存在很大的不确定性。

 

 

最后,重仓房地产的基金都有哪些呢?

 

懒猫整理了一份名单:

 

(PS:房地产仓位用的是半年报数据 )

 

从收益上来看,房地产指数基金的房地产仓位更重一些,收益也更高一些。

 

主动基金中,除了我们熟知的黄海,景顺长城的韩文强也买了不少地产股。

 

他也是一位新手基金经理,2019年10月才开始管基金,在中国人寿做投资经理。

 

而且,他不像黄海一直重仓地产股。他是2021年4季度才把地产股仓位提上来的。

 

以景顺长城资源垄断为例,

 

2021年半年报数据,房地产仓位38.38%。

 

年报的数据,Wind还没更新。不过4季度十大重仓股有8只是地产股,房地产仓位提了上去

 

再看看近期收益,地产仓位依然很重。

 

 

本文作者:懒猫,来源:懒猫的丰收日,原文标题:《涨疯了,还能买吗?》

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