地产回暖,带来股市的三个机会

来源: 国海证券靳毅团队
“销售底”出现前,“稳地产”政策陆续推出,提振房地产股票估值;“销售底”出现后1个季度,经济基本面企稳及“宽信用”起步,带来大盘的全面上涨;“投资底”出现后,开工增加,推动周期股行情。

核心观点

地产周期回暖,从前到后分别带来股市的三个投资机会,分别是:

(1)“销售底”出现前,“稳地产”政策陆续推出,政策乐观情绪提振房地产股票估值;

(2)“销售底”出现后1个季度,经济基本面企稳及“宽信用”起步,带来大盘的全面上涨。其中小盘股、成长风格股票更有弹性;

(3)“投资底”出现后,随着下游建筑活动的增加,上游周期性商品价格上涨,并带来周期股行情。

而就当下而言,我们目前正处于“政策底”向“销售底”的传导过程当中,建议:短期内,关注房地产股票的投资机会;中期内,参与博弈大盘的全面反弹;至于地产上游周期性板块的表现机会,本轮可能仍需要等待较长时间。

1 前言

在《2022“稳地产”专题》的前两篇中,我们分析认为当前地产周期正处于从“政策底”到“销售底”的关键阶段。历史上,一旦地产回暖的第一个数据信号——销售复苏出现,债券市场通常都会出现一段时期的“地产回暖”交易行情。

那么对于资本市场的另一大板块——股票市场而言,“销售底”出现前后,股票市场又会出现哪些相对应的投资机会?下面我们将进一步分析:

2 地产回暖,带来股票市场的三个机会

2.1 政策预期,驱动房地产板块

房地产销售数据的好转,首先能最直观地改善房企的盈利状况,从而带来房地产股票更好的表现机会。不过,进一步研究房地产板块行情启动的时间,我们发现在“销售底”出现之前,房地产股票估值(PE-TTM)或已经率先开始拉升。

房地产股票估值率先抬升,主要是受“宽地产”政策带来的乐观情绪推动。例如2012年2月,央行降准催生地产回暖预期,房地产股票估值拐点出现;再例如2014年11月央行降息25BP,市场预期下阶段楼市企稳,房地产股票估值拐点出现。

就本轮而言,3月份金融委会议释放出的“地产防风险”的政策信号已经非常明确。再加上近期各城市通过“因城施策”的方式降低房贷利率加点,或边际放松限购、限贷,将有利于提振房地产板块投资情绪,带来相应的投资机会。

历史上,在“销售底”出现之前,经济基本面总体仍处于衰退末期中,股市缺乏较多的投资机会。在此情况下,受到政策乐观情绪影响的房地产板块,通常表现能够超越大盘(如表2)。而目前“稳地产”政策正在陆续推出,带来房地产板块相应的投资机会,同样值得关注。

2.2 经济回暖,提振大盘行情

对比过往5轮“销售底”出现前1个季度(含当月),及出现后第1个季度、第2个季度的大盘表现,我们发现“销售底”出现后1个季度,通常是中期内股市大盘表现较好的时候。

历史行情出现此种结果,其原因可能有二:一是从基本面的角度,当地产销售回暖得到数据验证后,市场开始预期经济的全面回暖,从而带来大盘的全面上涨;二是从资金面的角度,地产销售触底回升,通常是“宽信用”开始起步,资金流入实体经济的速度加快的时候,部分资金转道流入股票市场,也助推大盘行情升温。

而就本轮而言,经过年初以来股市的一波回调之后,当前中国股债比价指标(沪深300 5年盈利报酬率/10年期国债利率)已经上行至过去10年历史分位数的81%,反映出目前A股市场已经进入低估区间,具备较高的投资性价比。因此下阶段,若地产销售回暖提振基本面企稳预期,大盘的全面上涨仍可期待。

进一步地研究历史上5轮“销售底”出现后1个季度、大盘全面上涨的行情中,各个细分板块表现,我们发现:从市值的角度,有弹性的小盘股表现通常较优;从风格的角度,有进攻性的成长股表现通常较好。

就本轮而言,当前电子、医药等成长风格行业市盈率,已经回落至过去10年历史分位数10%以下,具备较高的投资性价比。因此若下阶段地产销售数据回暖,上述行业的投资机会更加值得关注。

2.3 开工增加,推升周期性板块

地产周期回暖带来的第三个机会,则是随着销售回暖传导至地产新开工、投资增加(“投资底”),下游建筑活动上升推动上游商品价格上涨,并传导至股市周期性板块。

但需要注意的是,由于地产销售回暖领先于地产投资回暖(“政策底”-“销售底”-“拿地底”-“新开工/投资底”,具体传导逻辑参考本系列第一篇报告),销售数据与上游商品价格趋势并不同步。

从历史数据来看,地产销售回暖初期,地产上游原材料价格经常仍处于下行周期,股市中相关周期性板块表现也一般。而就本轮而言,正如我们在系列第一篇报告得出的结论,即使下阶段地产销售回暖,从“销售底”向“投资底”的传导至少还需要经过3个季度。

因此在年内地产开工、投资难以趋势性回升的判断下,地产投资回暖提振上游周期性板块股票表现,可能仍需要等待较长时间。

3 总结

综上所示,地产周期回暖,时间从前到后分别带来股市的三个投资机会,分别是:

(1)“销售底”出现前,“稳地产”政策陆续推出,提振房地产股票估值;

(2)“销售底”出现后1个季度,经济基本面企稳及“宽信用”起步,带来大盘的全面上涨。其中小盘股、成长风格股票更有弹性;

(3)“投资底”出现后,随着下游建筑活动增加,上游周期性商品价格上涨,并驱动周期股行情。

而就当下而言,我们目前正处于“政策底”向“销售底”的传导过程当中,建议:短期内,关注房地产股票的投资机会;中期内,参与博弈大盘的全面反弹;至于地产上游周期性板块的表现机会,可能需要等待较长时间。

风险提示:

新冠疫情超预期,货币政策不及预期、房地产政策不及预期、历史数据无法预测未来走势,相关资料仅供参考。

本文作者:靳毅团队,来源:国海证券 (ID:JIN_FINANCE),原文标题:《地产回暖,带来股市的三个机会 | 国海固收》

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Silence
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看看你们玩吧~

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Joyning
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房地产 最好还是不要发动,哎,没几个懂的把

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