美国楼市降温前兆?房贷利率飙升至2018年底来最高

来源: 刘茜
房地美在周四发表的声明中称,最新的30年期贷款的平均利率为4.67%,高于上周的4.42%,2021年1月时的纪录低点为2.65%。美国银行经济学家Alex Lin预计,房屋的可负担水平会降至2007年房地产泡沫破裂以来的最低水平。

美国住房抵押贷款利率继续快速上涨,达到2018年12月以来的最高水平。房地美在周四发表的声明中称,最新的30年期贷款的平均利率为4.67%,高于上周的4.42%,2021年1月时的纪录低点为2.65%。

由于通胀高企,美联储计划年内在每次会议上都加息,这使得在过去两个月的时间里,房贷利率上涨了超过100个基点,震惊市场。

美联储可能的激进加息路线与贷款利率飙升同行,叠加在纪录高位附近的房价,会令美国民众对楼市的热情逐渐退散。以30万美元贷款来计算,当前30年期4.67%利率下,月付1551美元,而历史最低点的2.65%时,月付仅需1209美元。

下图深蓝线为住房的可负担指数,黄线为成屋销售。通常来说,住房负担能力是成屋销售的先行指标,领先大约半年时间。

美国银行经济学家Alex Lin预计,房屋的可负担水平会降至2007年房地产泡沫破裂以来的最低水平。财经金融博客Zerohedge点评称,这意味着不仅住房负担能力将以历史最快的速度下降,而且负担能力本身还将降至历史最低水平,使住房成为只有一部分美国家庭能够负担得起的资产类别。

可负担能力下降,会打击未来成屋销售。此外,由于当前拥有房屋的屋主,他们支付的房贷利率远低于最新的房贷利率,这会极大地抑制搬家,其结果是,需求和供应将同时走低。已经有数据证明了这一点:根据NAR的成屋销售数据,2月份曾是屋主的买家比例从1月份的42%下滑至35%。与此同时,成屋库存已经处于创纪录的低位。

当然也并非对成屋销售的影响都是负面。由于预期房贷利率继续上升,这可能会导致需求前移,支撑近期的房屋销售。新冠疫情还导致人们远程工作的根本性行为转变,这可能有助于促进从高成本地区迁移到住房成本更低的地区。

成屋销售的可能低迷,不一定意味着美国房价出现大跌。美国银行指出,美国家庭资产负债表是有史以来最强劲的,净资产攀升,偿债比率接近历史低位。劳动力市场也在蓬勃发展。千禧一代现在正处于购房的高峰时期,人口结构对楼市有利。

本周公布的标普CoreLogic凯斯-席勒20城房价指数显示,在连续四个月的减速之后,1月份美国房价重新加速上涨19.1%,高于之前一个月的18.6%。

此前,“债王”Bill Gross表示,严重担心当前的加息计划,如果美联储遵循今年每次会议都将利率提高25个基点这一计划,将重创美国经济和房地产市场,使美国陷入衰退。

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