穿越周期|民营房企的一面旗帜

article.author.display_name 周智宇
龙湖年报里的暖意。

在多家千亿房企乃至巨头恒大、融创、世茂都延迟发布年报时,终于有一家民营房企的业绩会,正常召开,并且,给人希望。

这便是龙湖集团。

2021年,龙湖实现销售2900.9亿,一举进入前十。从财务数据来看,龙湖创造了当期民营房企的最佳范本,尤其是平均借贷成本4.14%、现金短债比6.11倍,甚至优于一些央企、国企。

自律的人应得奖赏。龙湖在急风骤雨中依然可以从容前行,乃是董事长吴亚军多年“天晴补屋顶”的自我约束得来的,这也隐含了她所说的强者姿态:危机之中,依然要有增长。

业绩会上,与其他房企对今年行情的谨慎相比,龙湖管理层却表现出了信心,他们将今年的全销售目标定在了3000亿,仍为增长。

在房地产行业剧烈调整的2021年,“好学生”龙湖展现出了自己的稳健和定力,这本是永续经营企业、穿越经济周期的应有之义,却在当下显得如此稀缺。

活下来与否,其实无关是国企还是民企,而只有关自律与内省。

颇具象征意义的是,龙湖展示了一个成功穿越周期的房企样本,也宣告了过去多年房地产高杠杆模式的终结,由此存活下来的地产商,将集体走向一个新的时代。

“强者姿态”

这是一份令同行羡慕不已的财报。

2021年,龙湖实现营业额2233.8亿元,同比增长21.0%;归母核心净利润为224.4亿元,同比增长20.1%。

提及业绩增长的原因,龙湖首席执行官陈序平将之主要归结为,销售表现坚挺,得益于一贯聚焦高能级城市的策略。

财报显示,龙湖在售的68个城市,9成以上的合约销售来自于高能级城市,其中一线占比13%,二线占比81%。

深耕高能级城市,是龙湖稳固的基本盘。尤其是在北京、上海、广州和南京等重点城市,龙湖的业绩增长明显。像重庆和杭州突破200亿元,有28个城市的销售规模入围当地前10。

“很庆幸过去几年没有盲目下沉,没有过多布局一些低能级城市。”陈序平表示,预计低能级城市今年的市场也很难恢复。

不过高能级城市存在的限价问题、2017-2018年较高成本拿下的项目进入结算周期等,则直接反应到财报中,对龙湖的地产开发业务毛利率持续产生影响。

截至去年末,龙湖地产开发业务2021年结算毛利率为23%。龙湖集团首席财务官赵轶表示,预计未来地产开发业务的毛利率会维持在20%左右。

毛利率下滑是个缩影:面对市场的阵痛,龙湖过得也并不轻松。去年下半年销售端的走冷、融资端的收缩等,龙湖感受深切,并未例外。

龙湖董事会副主席邵明晓坦言,去年所有房地产调控政策如“房住不炒”长效机制形成闭环,叠加疫情冲击,对房企来说确实冲击比较大。过去三到五年缺乏自律的公司压力会更大。

而龙湖非常审慎,保持着稳健的财务盘面,将严控负债规模及不断降低融资成本作为发展的重要前提。2021年,龙湖平均借贷成本仅4.14%,创历史新低;净负债率46.7%,在手现金885.3亿元,现金短债比6.11倍(剔除预售资金监管为3.9倍),均为业内较高水平。

事实上,龙湖已连续六年符合“三道红线”的监管要求了。

审慎更表现在拿地上。邵明晓表示,去年上半年龙湖就没有过多拿地,下半年才出手,绝大部分都是底价获得,全年下来拿了122个项目,总共2355万平方米。

“尽管很难,但我们还是如期兑现了承诺,交付了业绩”,邵明晓表示。

去年下半年至今,多家民营房企经历资金困局,已经倒下或即将违约,龙湖成了硕果仅存的几家大型民营房企之一,并且以亮眼的业绩冲进了行业前十。

如果拉长时间到15年,可以发现,龙湖走到今天靠的是“底线思维”和“强者姿态”,也就是穿越周期的思维。

龙湖也曾经历2008年的生死关口,这让吴亚军和龙湖定战略时,先想到的是生死,而不是发展,“靠底线思维才可以走得长远”。

与此同时,无论面对何种环境,在保证生存的基础上,龙湖也强调要稳健发展。

2020年业绩会,吴亚军曾说在疫情压力下,“龙湖仍然考虑要有所增长,这就是强者的姿态。”

这样的思考和要求,在2021年下半年急剧下滑的行业环境下,显然也没有变。

未来范本

如果说危机和底线思维、不盲目加杠杆让龙湖存活了下来,那么加码运营,则将龙湖推向了一个高度。

过去多年龙湖的存在更是一个大型先锋实验,一个房企面对未来的生存实践。

作为一个运营先行者,在行业多数玩家还在转型之路上摸索时,它已经找到了自身的法门,提供了一个范本,这也是这家公司之于行业更大的意义。

在龙湖身上,地产行业发展的新范式已经初具雏形。

一端是开发业务的稳定,另一端是经营性业务逐渐壮大,甚至可以反哺开发业务。

报告期内,龙湖经营性收入达到了188亿元,同比增长39%。其中商业运营和租赁住房等投资性物业收入同比增长37%,来到104亿;物业管理及其他收入为84亿元,同比增长41%。

非常难得的是,2021年龙湖冠寓实现首次盈利。截至期末,冠寓已在全国30多个高等级城市开业10.6万间房源,规模仅次于万科,出租率创历史新高,达到了92.9%。

商业运营方面,龙湖已开业商场61个,去年新开12个。并且全年整体的收入租金同比增长40%,至81.5亿,在疫情反复下,出租率出租率维持在97%的高位。

管理层透露,今年龙湖还会有13个重资产商场以及5座以上的轻资产运营落地,未来也会以每年新开10个左右的速度,稳步开业,轻重并举。

2022年初,龙湖将龙湖智创生活分拆上市是个关键时点。这意味着龙湖认为这一航道的发展已经成熟,能够实现自我造血了。

过去十年里,龙湖一直用销售回款的10%投入到持有物业等航道当中。未来,随着这些航道自身能够拥有很高的现金流,来自地产的纯粹投入也会减少。

在龙湖所提出的的“空间即服务”战略下,开发与运营多航道的协同作用被放大。“这可能是未来一个新的发展模式”,赵轶认为。这也是是未来龙湖整体业绩的压舱石。

目前经营性业务占龙湖整体收入的比例在8%左右,未来可以进一步提升到20%左右。龙湖管理层强调,“无论是已有的六大主航道业务还是未来的创新业务,都要回归到生意逻辑,回归到现金流、利润的逻辑。”

这颠覆了过去房地产行业主要看销售额的行规。在城市运营商和服务商的视角下,龙湖已然搅动行业的新王者之战。

当下,房地产政策频频纠偏,市场正在逐步修复。陈序平表示,像上海、北京、杭州、成都核心区、南京这些高能级城市,龙湖已经明显感觉到市场的回暖。

此外,在预售资金监管方面,龙湖也感受到政策正在纠偏,各地在执行力度上不再一刀切,会根据企业具体状况判断,让企业以合理方式调出资金。

“最痛的时候应该说过去了。”赵轶说。

随着土地市场热度回落,以及高杠杆、不理性的行业出清,将有利于龙湖这类房企获取价格更低的土地,有利于地产毛利的逐步修复。

那个黑马频出、杠杆高企的时代确实过去了。活下来的房企,在经历了这一年的生存游戏后,将有望迎来一个新的春天。

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1 条评论
Warren
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退潮了就看到裸泳的了

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