房企大佬怒怼瑞银,公开表外负债

来源: 周智宇,姚安琪
强力回击。

应对机构看空,旭辉董事局主席林中带了个好头。

旭辉控股在3月16日发了个公告,对近期瑞银发布的“看空”报告进行了针对性的回应。

旭辉的回应很是直接。其在公告中,披露了自身的的表外负债情况。这也是本轮房地产信任危机中,首家主动披露自家表外负债,意图“自证清白”的房企。

同日,旭辉总裁林峰专门发了个朋友圈,怒怼瑞银“做空”。在他看来,近期地产股被空头过度打压,旭辉是硬被做空的。在此之前,旭辉的股价受报告及市场情绪影响,在两个交易日内大跌35%。

业内人士认为,接下来会有更多的房企会和旭辉一样大胆行动,回击空头的无底线看空,进一步挽回投资者的信心。

危机袭来

瑞银对旭辉的“看空”,主要是对旭辉在合作开发业务上存在担忧。

在3月14日发布的报告中,瑞银指出,由于开发商违约风险不断上升,旭辉控股的合作伙伴在项目层面存在风险,旭辉的财务状况会为此受到拖累。

在瑞银的测算中,旭辉可能要为此付出100亿-570亿元的代价。

此外,瑞银认为,旭辉有总计600亿-900亿元人民币的表外债务,大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。

瑞银的这份报告杀伤力不小。有市场人士担心,报告出炉后会有评级机构进一步审视旭辉的财务情况,甚至下调评级,导致其资金链承压。

报告出炉的当天,旭辉才刚完成发行10亿元的中期票据,在民营房企融资渠道仍未恢复的当下,这本是个大好的消息。但3月14日当天,旭辉的股价收跌19.95%。

也就是说,投资者选择忽视旭辉发行票据成功,更相信瑞银的“看空”报告。本质上,还是对房企,尤其是民营房企的财务状况产生了强烈的不信任感。

旭辉很快进行了回应。其在3月16日的公告中指出,瑞银的报告是不公平、负面及无依据的评论。其同时披露,旭辉表外权益负债为251.3亿元。

旭辉内部人士随后回应华尔街见闻,称旭辉从去年起已启动风险合作方分类管理,项目层面的现金流管控和股权层面的归边,对出险公司项目已基本完成谈判,如北京花样年项目,及时退出规避风险,盘活资金。

按照旭辉的内部统计,当下涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个,占旭辉总项目的占比不到5%,旭辉的平均股比约30%。这21个项目中,已交付、无融资的尾盘项目14个。其余7个项目的销售和回款工作均正常有序展开。

至于瑞银担心合作方出现风险对旭辉的拖累,旭辉方面认为,“这是不切实际的假设”。

旭辉内部人士表示,合作方主体出现债券展期或违约,并不等于项目公司出现经营风险。实际操作中,合作项目都有严格的预售资金监管机制,监管资金足以支付未来开发支出,保障建设推进。

该人士表示,个别项目正积极沟通合作方,不排除未来采用并购形式化解项目风险。

此外,旭辉并没有义务去收购合作方的股权。前述旭辉内部人士表示,对于合作项目旭辉只需要承担对应自身股比的负债,而非所有负债,600-900亿负债是基于所有项目负债推导得出,显然与现实情况背离。

“旭辉在手项目的并表比例约56%,而非35-45%。”旭辉内部人士说。

在旭辉作出针对性回应后,旭辉的股价也随着市场情绪回暖。截至3月18日收盘,旭辉股价已从3月16日地点的2.31港元/股,反弹至4.47港元/股,略高于瑞银发出报告前一交易日的收盘价。

仍需自身硬

瑞银直击当下房企被机构“看空”的软肋,旭辉的反击则十分及时。

自去年花样年等出险房企发生危机以来,包括标普、惠誉在内的评级机构都对房企的评级规则进行了修订。其中主要一点就是对房企合作开发的考量,合作开发比例越高的房企,对应的表外负债可能越高,在财务结构单项中给予的评级就越低。

去年至今,房企最初一波评级下调,导致流动性承压的主要原因,便是表外负债的暴露。很多房企也在这个问题上对投资者“三缄其口”,给出不诚实的回应。随后等待这些房企的,便是“评级的进一步下调-投资者与机构继续离场”的恶性循环。

但行业内的另一个现实是,过去几年房企为了分摊风险,合作开发的比例越来越高。如果只因合作开发比例过高就认为房企风险高,认为合作项目会受合作方风险拖累,那包括保利、华润在内的央企国企也会被拖下水,进而发生踩踏效应。

旭辉作为当下过的还不错的“好学生”,需要作出一个表率,回应市场的质疑,打碎投资者的疑虑。否则,龙光便是前车之鉴。旭辉方面也意识到了这点。

当然,旭辉作为黑马跃进发展的缩影,在合作开发上比例过高的问题,也确实非常符合机构看空的品味。

靠着合作开发,旭辉的销售额从2017年突破千亿,到2019年跨入2000亿。但同时少数股东权益却从2018年时的40.37%,增长至2021年上半年的59.3%。对旭辉少数股东比例过高,明股实债的质疑也不绝于耳。

而瑞银的此次看空报告选的时机恰逢市场信心极度低迷的时刻。报告一经发出,便将投资者的质疑与情绪一并点燃。

不过,旭辉的反应很及时,并通过在港交所公告这样的公开渠道进行回击,这是很多房企现在需要学习的。在过往的财报中,旭辉也会向外披露表外的债务,这使得仍有很多机构对其认可度较高。

在回击空头,挫败了空头的气焰后,旭辉降杠杆的脚步仍会继续。林峰在去年年底说,放弃幻想,认认真真降杠杆;未来优秀房企的负债率可能不是70%,而是30%。

这也是整个地产行业未来发展的方向。整个行业也唯有继续降杠杆,才能经历周期的考验,真正活下来。不过,整个行业的发展模式也将发生巨大的改变,从高杠杆转向低杠杆,从开发转向运营。

正如日前金融委会议强调,房地产企业要向新发展模式转型。这才是活下来的房企大佬们需要一起去探索的未来。

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