房企并购融资不纳入“三道红线”,具体如何落实?

来源: 华泰证券张继强
张继强认为落实有四个难点:优质收并购项目不足、出险企业尽调难度较大、信息披露尺度难把握,此外配套政策还需跟上。

核心观点

2021年12月以来,监管鼓励优质房企收并购出险房企的项目,房企并购融资有望突破“三道红线”、“借新还旧”限制。我们认为,资质较优、原先就有国企参与合联营、股权结构清晰的民企项目,可能成为并购标的。政策落地有望给优质央国企负债端适度“松绑”,缓解出险企业流动性风险。

具体操作上,政策落实需要银行有额度+房企有意愿+监管有支持,而落实的难点,一是优质收并购项目不足;二是出险企业尽调难度较大,国企需要兼顾收益和社会责任,如何商定对价是关键;三是信息披露尺度难把握;四是配套政策还需跟上。

监管鼓励房企项目收并购融资

2021年12月10日,交易商协会举办房企座谈会,表示将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设。2021年12月20日,央行、银保监联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。2021年12月30日,人民银行金融市场司司长邹澜表示,房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。对于出险房企项目的承债式收购,相关并购融资有望突破“三道红线”、“借新还旧”限制。

政策对项目、对房企的可能影响

政策鼓励房企项目承债式收并购,考虑收并购的意愿与难度,我们认为潜在标的将主要是一线与强二线资质较优、原先就有国企参与合联营、股权结构清晰的民营企业项目。对于优质房企尤其是央国企,并购融资的新突破有望给其负债端适度“松绑”。对于出险企业,并购融资带来流动性改善的机会。

政策如何落实

以信贷和债券支持房企收并购离不开几个条件:需要银行有额度+房企有意愿+监管有支持。债券方面,已有优质房企试水并购债券融资,根据交易商协会披露,招商蛇口2022年第一期中期票据(并购)注册金额30亿元,首期发行25.8亿元。此外,地方政府亦有所行动。近日,广东省政府召集房企开会,为房企项目收并购提供对接渠道。

政策落实的难点在哪里

第一,优质收并购项目不足。首先,项目是房企“硬”资产,民企不会轻易折价出售优质项目,透支未来生存空间。其次,面对短期偿债压力,耗时耗力的项目收并购可能并非风险房企缓解流动性压力的首选。

第二,出险企业尽调难度较大,国企需要兼顾收益和社会责任,如何商定对价是关键。出险企业的项目体量大、融资渠道多、股权结构复杂,加之房价预期不稳、销售下行,承债式收购方需花费较多精力识别项目风险与收益,并购双方对项目定价或难以达成一致,国企也有决策流程较长、需要预防国有资产流失、负债率管控的硬约束。

第三,信息披露尺度难把握。作为被收购方,出险企业若利用并购债券缓解流动性压力,可能因风险暴露加速股债估值波动、项目去化难加剧。信披风险可能抑制房企参与意愿。

第四,配套政策还需跟上。当前并购融资如何“豁免”于三道红线,债券募集资金使用要求和信披等政策细节尚不明确,我们认为目前并购融资的大范围落地,还需要多个监管部门具体政策支持与配合。此外,销售受阻是房企当前最大痛点,光有金融体系放松还不足以从根本上改变预期,解决目前地产行业痛点。

本文作者:张继强,来源:华泰证券,原文标题:《【华泰固收|信用】房企并购贷的期待与落实难点》

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